Операция «Купи-продай квартиру» в миниатюре

Любая недвижимость — имущество дорогостоящее, поэтому стоит со всей серьезностью подойти к оформлению документов при ее продаже или покупке. Юрист М2 рассказывает о том, на что надо обращать особое внимание при проведении таких сделок.

Для юристов мелочей не бывает

В договорах все детали проверяются несколько раз: в противном случае придется вносить изменения в договор либо оформлять к нему дополнительное соглашение, в котором недочеты будут исправлены. Общепринятой практикой является заключение дополнительного соглашения при изменении несущественных условий; если же в договоре допущены серьезные ошибки, целесообразнее заключить новый. В любом случае это долго и хлопотно, поэтому лучше подстраховаться в самом начале.
Договор заключается в письменной форме. Его нотариальное удостоверение законодательством не предусмотрено, но в ряде случаев такое заверение может предотвратить злоупотребления или ошибки сторон договора. Нотариусы несут ответственность за правильность оформления заверенных ими документов, поэтому предпочитают тщательно проверять все указанные в договоре факты. Нотариальное удостоверение стоит недешево и зависит от суммы договора. «Основами законодательства о нотариате» установлены следующие тарифы:
— если в договоре оформляется сделка с недвижимостью, цена которой меньше 1 млн руб., то вы заплатите нотариусу 1% суммы договора (но не менее 300 руб.);
— если стоимость квартиры (дома) составляет от 1 000 001 до 10 млн руб., нотариальное заверение обойдется в 10 тыс. руб. плюс 0,75% суммы договора, превышающей 1 млн руб.;
— если проводится сделка с объектом ценой свыше 10 млн руб., ее удостоверение стоит 77,5 тыс. руб. плюс 0,5% суммы договора, превышающей 10 млн руб.
Несмотря на довольно высокую стоимость услуг нотариуса, лучше ими воспользоваться: заверение сделки является дополнительной гарантией правильного оформления документов.
Пример. Двое граждан заключили договор на покупку квартиры и решили удостоверить его у нотариуса. Поскольку в договоре были указаны реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру, но не прилагалась его копия, нотариус обратился к продавцу с просьбой предоставить указанный документ для ознакомления. Тот не смог выполнить эту просьбу, а через некоторое время исчез. Когда потенциальный покупатель посетил квартиру, которую рассчитывал приобрести, он с удивлением обнаружил там совершенно других людей. Выяснилось, что «продавец» всего лишь снимал эту жилплощадь и решил обманным путем получить деньги за продажу чужой квартиры. Мошенник не знал реквизитов свидетельства о праве собственности на квартиру, поэтому указал в договоре вымышленные данные. Скорее всего он попросил бы покупателя заплатить деньги после передачи квартиры, но до регистрации права собственности на нее. Неудачливый покупатель мог остаться без денег и без жилья. Таким образом, внимательность нотариуса позволила сохранить очень крупную сумму.

Дорогая моя квартира

Еще один вопрос, о котором приходится договариваться сторонам, — какую стоимость квартиры указывать в договоре. Мало кто готов открывать истинную стоимость своей собственности. Но если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальные данные.
При заключении договора вторая сторона может предложить вам вообще не указывать стоимость квартиры, ссылаясь на Гражданский кодекс (ГК РФ). В нем содержится норма, по которой считается, что за имущество уплачивается цена, которая взимается при сходных обстоятельствах (если стоимость не определена в договоре). Иными словами, вы продаете квартиру, например, площадью 90 кв. м в кирпичном доме и не указываете ее стоимость, считая, что получите за нее столько, сколько обычно платят за такие квартиры. Имейте в виду: вышеуказанное правило существует (п. 3 ст. 424 ГК РФ), однако оно не действует для сделок с недвижимостью (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому при подписании документов будьте внимательны.

Чья земля под домом?

Наиболее актуальный при продаже домов вопрос — статус земли, на которой он построен. Если договор не содержит никаких указаний относительно участка, покупатель имеет право пользоваться землей в объеме, необходимом для эксплуатации купленной недвижимости. Аналогичным способом решается ситуация и при продаже земельного участка, на котором стоит дом. Покупатель в этом случае получает участок, но продавец может пользоваться им в пределах, необходимых для эксплуатации дома.
С многоквартирными домами дело обстоит несколько иначе. Чаще всего земельный участок, на котором расположено здание, находится в совместной собственности всех жильцов. Правда, так бывает не всегда. Для того чтобы понять, кому принадлежит земля, нужно ознакомиться с содержанием договора купли-продажи квартиры. Кроме того, необходимо уточнить, на основании каких документов застройщик возводил дом на данном участке. Если земля была куплена, тогда застройщик либо передал права на участок всем жильцам, либо оставил его за собой. Он имеет право потребовать от жильцов определенной компенсации за пользование землей.
Если объект построен на арендованной земле, все жильцы должны уплатить компенсацию хозяину участка. Отметим, что опасения относительно того, что по окончании срока аренды земли жильцов могут потребовать покинуть дом, беспочвенны. В договоре аренды, как правило, указывается, что на арендуемом участке будет возведен жилой объект. Более того, поскольку у владельца земли нет права собственности на здание, он не может заставить жильцов освободить квартиры. Но, как уже было указано выше, закон позволяет ему потребовать денежную компенсацию за использование земли.

Кто в теремочке живет?

При заключении договора купли-продажи целесообразно уточнить, кто зарегистрирован в продаваемой квартире. Для этого лучше всего попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны эти сведения. Продавец там не числится? Это еще не причина для беспокойства, поскольку собственник не обязан жить в своей квартире.
А вот на зарегистрированных в квартире жильцов следует обратить внимание. Дело в том, что смена собственника не влечет за собой обязательной выписки этих лиц. Более того, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, инвалиды и иные граждане, чьи интересы особо охраняются законом, от продавца надо потребовать обеспечить их выписку из квартиры до ее передачи покупателю. Причем необходимо закрепить такое условие в тексте договора, а чтобы у продавца был стимул для выписки указанных лиц, можно предусмотреть штрафные санкции за нарушение данного обязательства.
Следует помнить, что выписка несовершеннолетних проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства. Поэтому если продавец предоставил вам документы, подтверждающие их выписку, следует уточнить, получил ли он соответствующее разрешение в указанных органах. Если такого согласования нет, ваш договор может быть признан недействительным в суде по иску органов опеки. Свой иск они могут аргументировать тем, что выписка несовершеннолетних нарушила интересы детей, поскольку условия их проживания ухудшились.

Финишная прямая

Заключительная стадия совершения сделки купли-продажи — передача квартиры покупателю. Она производится по акту приема-передачи. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя. В противном случае при возникновении проблем придется доказывать в суде, что вас обманули.
Кроме площади в договоре квартиры иногда указывается еще и количество комнат, наличие (отсутствие) балкона, состояние квартиры — все это необходимо проверять. При малейшем несоответствии сообщайте продавцу о выявленных недостатках и требуйте их устранения. Другой вариант — составить дополнительное соглашение, где указать все дефекты квартиры и определить, на какую сумму уменьшается ее стоимость по этой причине. Главное, чтобы все недостатки были зафиксированы.
При оформлении договора купли-продажи люди нередко стараются как-либо «обойти» оформление договора купли-продажи в целях снижения налоговых выплат. Например, заключают договор дарения, а деньги передают из рук в руки. Такой способ имеет недостатки, основным из которых является опасность потери имущества в случае признания договора недействительным. Кроме того, указание в договоре дарения некоторых тонкостей, связанных с передачей недвижимости (выписка зарегистрированных лиц, характеристика состояния квартиры и т. д.), способно вызвать подозрения заинтересованных лиц и госорганов в том, что этот договор является лишь прикрытием для продажи квартиры. Вместе с тем, если не оговорить указанные нюансы, фактический покупатель может за свои деньги получить вместо нормальной квартиры ветхое жилье с зарегистрированными несовершеннолетними. Заявлять, что сделка была недействительной, — не в интересах покупателя, потому что никаких документов о передаче денег в таких случаях обычно не составляется.
Если вы хотите купить квартиру, оформляйте все по закону. Это займет больше времени и обойдется дороже, но сбережет нервы. Лучше следовать правилам, чем переживать за судьбу своих документов, денег и имущества.

По материалам М2

Дата публикации: 28.06.2005

Дополнительно на данную тему:

Как купить жилье и заплатить за это меньше налогов

Продажа квартиры: мифы и реальность.

Что надо знать при купле-продаже квартиры в Москве?

Ипотека, жизнь после кредита. Советы арендаторам, решившимся на покупку квартиры.

Технология продажи квартиры.

Перечень документов, необходимых для распоряжения своей квартирой (для покупки, продажи, обмена).

Ипотечные кредиты при покупке квартиры в Москве.

Какие квартиры могут претендовать на статус элитных в Москве.

Новостройки. Участие в долевом строительстве. Боритесь и не сдавайтесь!

Жилищный кодекс. Статья 31.