Мегаград
Оставьте заявку
(495)509-33-11
(495)778-75-65
(925)509-33-11
Аренда квартир, офисов, коттеджей в Москве

Кстати

Если Вы хотите получше узнать историю Москвы и познакомиться с ее архитектурой, то заходите на сайт КЛЮЧ ОТ ГОРОДА http://vihodvgorod.ru/

Наш совет

Если арендодатель квартиры в Москве требует предоплаты за несколько месяцев, то требуйте нотариального заверения!

НачалоИнформацияИнформация о купле-продаже квартир

Что надо знать при купле-продаже квартиры в Москве?

    Информация о первичном и вторичном рынке жилья в Москве.

Приобретение жилья первичного рынка.

 

Каковы преимущества покупки квартиры в новостройках?

- относительно низкая цена (70-90 % от стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке);

- "юридическая чистота" квартиры.

Такие квартиры не имеют никакой предыстории – у них не было других собственников.

Покупатель квартиры – в доме-новостройке становится ее первым собственником.

Следовательно, он застрахован от проблем, связанных с претензиями к нему бывших хозяев квартиры.

Каковы недостатки покупки квартиры в новостройках?

- сложная и более долгая процедура оформления в собственность (в отличие от обычного договора купли-продажи, который может быть оформлен и зарегистрирован за 1-2 дня).

- риск (хотя и минимальный) быть обманутым при покупке квартиры в строящихся домах;

- расположение квартиры (как правило, в удаленных районах без развитой инфраструктуры, без телефона);

- отсутствие отделки.

Механизм оформления в собственность квартиры в доме-новостройке.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит поэтапно.

- Клиент обращается в одну из фирм, просматривает квартиры и выбирает наиболее для себя подходящую.

- Между покупателем и фирмой заключается договор по оформлению в квартиры в собственность.

- Покупатель уплачивает фирме комиссионное вознаграждение.

- Происходит подписание договора уступки права требования.

Этот договор заключается между покупателем и той организацией, которая строила дом либо финансировала его строительство.

В зависимости от выполненных ею функций, в договоре она значится как:

- инвестор,

- заказчик,

- подрядчик.

Чаще всего стороной в договоре выступает Правительство Москвы.

На основании его постановления выделяется земельный участок для строительства.

Схема деятельности.

- Правительство Москвы дает разрешение на строительство дома.

- Существует инвестор – организация, финансирующая строительство дома.

- Две эти организации заключают инвестиционный контракт с заказчиком – организатором строительных работ.

- Между заказчиком и подрядчиком (организацией, непосредственно ведущей строительство дома) заключается договор подряда.

Откуда происходит название договора?

Все вышеуказанные структуры принимают участие в строительстве дома и имеют право на часть построенных квартир.

А, следовательно, могут уступить свои права на них другому лицу – покупателю квартиры.

Отсюда и название – "договор уступки права требования".

Следует знать, что эти структуры подбором покупателей и реализацией квартир не занимаются.

Они заключают с риэлторской фирмой договор поручения.

На основании этого договора фирма реализует эти квартиры, точнее, права на них.

При обращении в фирму покупатель имеет право ознакомиться:

- с этим договором,

- а также с инвестиционным контрактом.

На этом этапе производится полный денежный расчет с покупателем.

Деньги перечисляются на расчетный счет организации, уступившей права на квартиру.

Этот этап подготовки договора, его подписания и денежных расчетов занимает в среднем 5-7 дней.

Право собственности на квартиру оформляется договором передачи.

Одной стороной является покупатель, а другой – Комитет муниципального жилья г.Москвы.

Другие организации, принимавшие участие в строительстве объекта, также упоминаются в договоре передачи.

Что должна сделать риэлторская фирма?

- подготовить проект договора передачи,

- собрать все необходимые документы, являющиеся основанием для строительства дома, в котором находится квартира,

- собрать документы, подтверждающие факт его сдачи в эксплуатацию,

- подготовить пакет документов, подтверждающих договорные отношения между:

                - инвестором,

                - заказчиком,

                - и подрядчиком,

- предоставить информацию о выполнении обязательств каждым участником строительства.

Какие дальнейшие действия?

После этого риэлторская фирма передает проект договора передачи и все необходимые документы в КМЖ.

КМЖ – это комитет муниципального жилья Правительства г.Москвы.

В КМЖ осуществляется тщательная проверка всех представленных документов.

После чего:

- договор передачи подписывается одним из заместителей председателя КМЖ,

- и ставится печать Комитета муниципального жилья.

Срок рассмотрения договора.

Срок рассмотрения документов и подписания договора передачи в КМЖ составляет 10 дней.

По истечении этого срока договор передается риэлторской фирме.

Далее сотрудники фирмы вызывают для подписания договора покупателя квартиры.

На сегодняшний день такие договоры нотариально удостоверяются.

Когда договор подлежит государственной регистрации в КМЖ?

После того как договор подписан обеими сторонами и нотариально удостоверен.

Что потребуется для регистрации?

- тот же пакет документов, что и для подписания договора в КМЖ,

- сам договор передачи, подписанный обеими сторонами и нотариально удостоверенный.

Продолжительность регистрации договора составляет около 1 месяца, после чего он возвращается представителю фирмы.

При регистрации на договоре проставляются:

- реестровый номер,

- дата регистрации,

- печать КМЖ.

Кроме договора передачи должно быть выдано свидетельство о праве собственности на жилище.

Эти 2 документа и являются правоустанавливающими на квартиру.

На этом оформление права собственности на жилье в доме-новостройке можно считать законченным.

Вышеуказанные документы передаются сотрудниками фирмы собственнику квартиры.

 

Приобретение жилья на вторичном рынке.

 

Если Вы решили купить квартиру «с рук», Вам, прежде всего, необходимо иметь:

- представление о процедуре подготовки сделки,

- решение, будете ли вы:

  • сами заниматься этим непростым делом,
  • или обратитесь за помощью в агентство.

В первом случае Вам придется самостоятельно подбирать подходящий вариант.

Для этого можно:

- порекомендовать изучать расклеенные на улицах объявления,

- обратиться к рекламным изданиям,

- самим дать объявления в рекламные и местные газеты.

Адреса газет проще всего узнать по телефону справочной службы.

Очень часто покупать квартиру на вторичном рынке удобнее, чем в новостройке.

Причин множество.

В квартиру можно въехать сразу, а не ждать, пока будет построен дом или к нему подведут коммуникации.

Вы приобретаете возможность сразу понять, что за квартиру покупаете.

Ведь в новых домах квартиры часто распродаются еще до завершения строительства.

Подводные камни.

Вопрос юридической чистоты квартиры.

Следует убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно не прописанные (не зарегистрированные) на момент продажи, но сохранившие право проживания.

Следует знать, что эти лица сохраняют право проживания в квартире и после смены собственника.

К ним, в частности, относятся:

- дети, помещенные в детские воспитательные учреждения,

- лица, призванные на военную службу,

- лица, отбывающие наказания в местах лишения свободы и т.п.

Что следует обязательно проверить?

Следует проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц:

- не сдана ли она в аренду,

- не является ли предметом залога или судебного спора,

- не находится ли под арестом и т.д.

Вся эта информация относится к истории квартиры.

Помните!

Юридическую чистоту квартиры на 100% проверить нельзя.

Это проверено временем и опытом работы.

Может быть расторгнута любая сделка.

Поводов очень много, и продавец может об этом и не знать.

Расторгаются даже договора передачи в собственность (первичная приватизация) с последующим признанием недействительными всех сделок с данной квартирой.

Превентивные меры проверки:

- Сходите с продавцом в ЖЭК и БТИ за справками,

- Поговорите с бабульками у подъезда,

- Можно обезопасить себя, только если застраховать риски приобретения объекта недвижимости в страховой фирме.

Недешево, но хоть какая-то гарантия.

- В договоре купли-продажи нужно указать полную стоимость квартиры.

Если что и произойдет, Вам вернуться все деньги.

Что необходимо иметь для заключения договора купли-продажи:

1) Свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой.

2) Справку из БТИ об оценочной стоимости квартиры.

3) Технический паспорт (выдается БТИ).

4) Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность.

5) Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

6) Выписка из домовой книги о прописанных (зарегистрированных) в квартире лицах.

7) Копия лицевого счета либо справка из домоуправления.

8) Нотариально заверенное согласие супруга продавца квартиры и супруга покупателя на совершение сделки.

9) Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

10) Правоустанавливающие документы на квартиру:

- договор мены или дарения,

- или договор купли-продажи,

- или свидетельство о наследовании,

- или другие документы.

11) Доверенность от собственника квартиры, если сделка совершается по доверенности.

Всегда нужно выяснить, не отменена ли доверенность на момент совершения сделки.

Документы собраны?

Приступаем к процедуре заключения договора купли-продажи квартиры.

Данный договор может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

Последний этап сделки.

Регистрация сделки и права собственности на купленную Вами квартиру.

Происходит она в Регистрационной палате и ее филиалах.

Документы в порядке?

В срок не боле 30-ти дней новый владелец квартиры получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру.

Наш совет.

Лучше использовать ускоренную процедуру получения свидетельства о праве собственности (3 дня).

Почему?

У Вас есть какие-то сомнения в законности сделки?

Вы узнаете об этом не через 1 месяц, когда и продавца невозможно будет найти, а в 3-дневный срок.

Тогда есть шанс вернуть свои деньги обратно.

Советы покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой.

Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией:

- Максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья.

- Не забудьте оповестить риэлтора об обязательных характеристиках квартиры (окна во двор и т.д.).

- Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме.

В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более 2-3-х десятков).

- Просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.

Как правильно оплачивать услуги риэлторам?

Надо обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора:

- в твёрдой сумме,

- или в процентах от цены продавца квартиры.

Первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья.

Кто из сторон несет расходы по оформлению сделки?

Если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре.

Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс.

Это нормальная практика, т.к. поиск вариантов квартир сопряжен с материальными затратами.

Размер аванса должен быть разумным (в зависимости от цены квартиры и сложности поиска).

Обратите внимание на следующие моменты:

а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;

б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату.

Если при этом у сторон нет желания продлить договор, то возникает банальный вопрос:

Кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке?

Здесь возможны варианты.

Ответ должен содержаться в тексте договора.

Исходя из опыта, рекомендуется включить в договор следующие положения:

1) Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее 3-х вариантов квартир.

Как уже отмечалось, необходимо изложить максимально подробно требования к квартире;

2) В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется:

- вернуть аванс,

- выплатить оговоренную неустойку;

3) Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов, то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы.

Это при условии, что варианты квартир отвечали Вашим требованиям.

Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать 200$.

Такой подход к ответственности сторон:

- подчеркивает ее взаимный характер,

- настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска.

Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.

Несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры?

Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде.

Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет.

За что отвечает риэлтор?

- за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи,

- за нарушение своих обязательств.

Например.

Он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми.

В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер.

Допущенные ошибки – это тяжелый удар по репутации фирмы.

Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания.

Речь идёт о фирме, с которой агентством заключен договор страхования гражданской ответственности.

Помните!

Размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре.

Чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.

 

Приобретение жилья на стадии котлована.

 

Покупка квартиры на стадии котлована принципиально отличается от сделок на вторичном рынке.

Лёгкость, прозрачность и совершенная безопасность такой сделки – кажущиеся.

Инвестирование на стадии нулевого цикла строительства – сложная процедура, имеющая ряд особенностей.

От того:

- какой договор вы заключите с продавцом,

- какими приложениями его сопроводите,

- на какие пункты обратите внимание,

будет зависеть, какую квартиру, по какой цене и когда вы получите в собственность.

Виды договоров:

- инвестиционный контракт;

- договор уступки права требования;

- предварительный договор купли-продажи.

Первые два документа – это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя риски.

Какие риски?

Связанные с созданием той недвижимости, которая впоследствии будет оформлена вам в собственность.

Третий вид договора менее распространен в силу объективных причин.

Это происходит по причине того, что такой договор предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке.

На сегодняшний день – это большая редкость.

Заключив любой из этих договоров, вы приобретаете права:

- во-первых, на получение квартиры спустя какое-то время,

- во-вторых, на оформление квартиры в вашу собственность.

Причем:

- первое право Вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры по договору,

- второе – после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома Госкомиссии.

При этом у Вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги.

Сколько и за что именно платить?

Деньги платятся непосредственно за «квадрат».

В договоре должно быть указано: «цена 1 кв. м является окончательной и изменению не подлежит».

Вам предлагают подписать договор без этой фразы?

Тогда к концу строительства Вы можете с удивлением обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал.

Продавцы, которые лучше Вас разбираются в тонкостях строительного процесса, конечно, объяснят Вам, что, мол, расчет был один, да вот беда – пока строили, себестоимость выросла!

Но ведь в договоре Вам никто не обещал, что она не вырастет.

"Вторая волна" расходов.

Речь идёт о выплатах, связанных с оформлением права собственности на Вашу квартиру.

И, естественно, после принятия дома Госкомиссией.

В это понятие входит:

- во-первых, себестоимость оформления:

                       - всевозможные сборы,

                       - пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т.д.).

- во-вторых, оплата услуг за весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру.

В среднем затраты на оформление квартиры в собственность составляют порядка 2-2,5% от стоимости квартиры.

Речь идёт о самом важном о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров.

Основная гарантия.

Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель жилплощади в новостройке – подтверждение прав продавца на реализацию данной квартиры.

В договоре это записывается следующим образом:

продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, т.е. подтверждает:

- она не заложена,

- под арестом или запретом не состоит.

Гарантии не должны быть голословными.

Если за их нарушение нет никакой ответственности, этот пункт можно назвать пустым.

На практике, цена ответственности должна составлять 10-30% от стоимости квартиры.

В случае нарушения данного пункта?

Продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном размере.

Продавец не хочет включать в договор пункт, предусматривающий ответственность за его нарушения?

Наш совет – лучше подобный документ вовсе не подписывать!

Сроки строительства и получения квартиры в собственность.

Чаще всего в договоре указывают размытые сроки – к примеру, «третий квартал 2002 года».

Что и говорить, процесс строительства достаточно «творческий»:

- то поставщики подвели,

- то подрядчики что-то не успели,

- то недоделки обнаружились и т.д.

Однако и этот пункт также будет «пустым», если за просрочку нет никакой ответственности.

Проверка документов, на основании которых вы заключаете договор.

Во-первых.

Надо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам данную квартиру.

То есть он должен показать бумаги, согласно которым эта квартира ему принадлежит, а именно:

1. постановление Правительства Москвы, касающееся строительства данного объекта;

2. инвестиционный контракт;

3. протокол поквартирного распределения долей;

4. уставные и учредительные документы продавца (включая решение о назначении генерального директора);

5. документы, подтверждающие выполнение обязательств продавца по предыдущим договорам.

В том случае, если продавец является соинвестором по инвестиционному договору.

Стоит также сверить адрес.

Адрес в правоустанавливающем договоре и в Вашем договоре с продавцом должен полностью совпадать.

Имейте в виду, что если в документах не совпадает секция, этаж и т. д., то Вам продают уже другую квартиру, а не ту, которую Вы хотели получить.

Во избежание таких недоразумений стоит приложением к договору сделать:

- ситуационный план дома,

- поэтажный план.

В поэтажном плане жирным контуром должна быть выделена квартира, которая обязательно станет Вашей, если Вы не будете пренебрегать незначительными, на первый взгляд, тонкостями при заключении договора.

 

Вывод.

Как Вы убедились, процедуру приобретения жилья нельзя назвать простой.

Продажа жилья всегда находится в зоне риска!

Для того чтобы была обеспечена её безопасность и надежность, нужно приложить немало усилий и специальных знаний.

 

 

Статья подготовлена по материалам ROKF.RUСпасибо автору!

 


Дата публикации: 28.06.2005



Дополнительно на данную тему:

Операция «Купи-продай квартиру» в миниатюре

Как купить жилье и заплатить за это меньше налогов

Продажа квартиры: мифы и реальность.

Ипотека, жизнь после кредита. Советы арендаторам, решившимся на покупку квартиры.

Технология продажи квартиры.

Перечень документов, необходимых для распоряжения своей квартирой (для покупки, продажи, обмена).

Ипотечные кредиты при покупке квартиры в Москве.

Какие квартиры могут претендовать на статус элитных в Москве.

Новостройки. Участие в долевом строительстве. Боритесь и не сдавайтесь!

Жилищный кодекс. Статья 31.

Единая справочная

(495)509-33-11
(495)778-75-65
(925) 509-33-11

ICQ консультация

 265814149
   Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования рунетки Мегаград 2005
+7 985 101-5678
info@megagrad.ru