Мегаград
Оставьте заявку
(495)509-33-11
(495)778-75-65
(925)509-33-11
Аренда квартир, офисов, коттеджей в Москве

Кстати

Каждую минуту в Москве строят 10 кв. метров жилья. Каждую минуту сносят 1 кв. метр ветхого жилья. Каждую минуту сдаётся в аренду 0,5 кв.м жилья.

Наш совет

Сдать-снять квартиру в Москве по реальной цене - не просто! Изучите эту проблему - потом дерзайте!

НачалоИнформацияИнформация о купле-продаже квартир

Оспоримые и ничтожные сделки при купле-продаже квартир.

    Изменения в законодательстве, возможные риски при сделках по покупке квартир.

В мае 2013 году в  российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Сделки, которые  считались ничтожными, сейчас – оспоримые.

Изменились и сроки исковой давности.

После какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц сегодня?
В Гражданский кодекс РФ внесены изменения, разграничивающие понятия оспоримых и ничтожных (недействительных) сделок. Большую часть ничтожных сделок переклассифицировали в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

В чем главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками?

- В моменте их недействительности

- В сроках, за которые их можно оспорить.

Ничтожность сделки (ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда.

Ранее любая сделка, заключенная сторонами с нарушением законодательства, признавалась ничтожной, и  иск о признании сделки ничтожной могло предъявить любое лицо. Это приводило к злоупотреблениям.


Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона (лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ).

Основные причины признания сделок недействительными по ничтожности являются сделки, совершенные недееспособными лицами (по суду, до договора продажи), ст. 171 ГК РФ. В такой ситуации суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Здесь часто возникает проблема с возвратом денег, которых, зачастую, у недееспособного уже нет.

По оспоримым сделкам (ст. 177 ГК РФ) лидирует сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Судом будет назначена экспертиза, и, с учетом иных доказательств сторон,  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

Существуют два механизма защиты прав покупатели квартиры:

- срок исковой давности (1 год для оспоримой сделке, 3 года – для ничтожной),

-  квалификация по ст. 302 ГК РФ (добросовестный приобретатель). Иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и такие сделки, когда судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам).

В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Специалисты недвижимости, для которых репутация важна, отказываются от проведения таких сделок.

Исключение – сделки, где одна из сторон несет риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом.

Профессионалы по недвижимости обязаны выявлять возможные риски при покупке квартир и давать рекомендации (отказ от покупки квартиры, оценочные рекомендации по скидкам, рекомендации по гарантиям, оценка рисков). 
 
Факторы риска оспоримости сделок:

 - неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);

- отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

- дарение между физиками-неродственниками;

- снятие с регистрационного учета по доверенности;

- снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

- признание прав собственности по решению суда;

- назначение цены квартиры в договоре, не соответствующей рыночной;

- неэквивалентная мена без доплаты;

- свежая сделка с добросовестным приобретателем.


Причины оспоримости сделок:


- появление родственников после исполнения договора ренты;


- появление наследников, о которых продавец не знал или скрыл этот факт;

- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;

- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в наркодиспансере или в  психодиспансере (без освидетельствования на момент сделки).

Настоящие специалисты исключают из списка квартир при покупке недавнюю ренту и дарение от чужого лица. Выбор на рынке купли-продажи квартир сейчас огромен, надо искать юридически чистые квартиры с нормальной историей.

Иногда цена за квартиру с сомнительной историей весьма заманчива, но надо всегда просчитывать возможные риски при покупке квартиры. Специалисты могут помочь Вам в этом случае.



Дата публикации: 06.06.2015



Дополнительно на данную тему:

Операция «Купи-продай квартиру» в миниатюре

Как купить жилье и заплатить за это меньше налогов

Продажа квартиры: мифы и реальность.

Что надо знать при купле-продаже квартиры в Москве?

Ипотека, жизнь после кредита. Советы арендаторам, решившимся на покупку квартиры.

Технология продажи квартиры.

Перечень документов, необходимых для распоряжения своей квартирой (для покупки, продажи, обмена).

Ипотечные кредиты при покупке квартиры в Москве.

Какие квартиры могут претендовать на статус элитных в Москве.

Новостройки. Участие в долевом строительстве. Боритесь и не сдавайтесь!

Единая справочная

(495)509-33-11
(495)778-75-65
(925) 509-33-11

ICQ консультация

 265814149
   Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования рунетки Мегаград 2005
+7 985 101-5678
info@megagrad.ru