Мегаград
Оставьте заявку
(495)509-33-11
(495)778-75-65
(925)509-33-11
Аренда квартир, офисов, коттеджей в Москве

Кстати

В Москве 62% жилья уже приватизировано. При аренде таких квартир заключается договор найма (с физ. лицами), или аренды (с юр. лицами).

Наш совет

Аренда комнат в Москве - дорогое удовольствие. Средняя цена для двоих - 15000 р. Арендуйте квартиру на 2 семьи! Условия лучше!

НачалоИнформацияЗагородная недвижимость. Аренда и продажа.

РЫНОК ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

    мае 2005 года на пресс-конференции «Тенденции и прогнозы развития рынка загородной недвижимости с учетом изменений в законодательстве и дифференциации спроса», организованной компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость», были озвучены ключевые цифры и показатели работы рынка, в том числе названа его емкость, предоставлена аналитическая информация, обозначены наиболее актуальные проблемы и тенденции в данном сегменте. В мероприятии приняли участие ведущие эксперты компании.

Открывая пресс-конференцию, директор управления вторичного рынка Юрий Стретович обозначил основные характеристики состояния сектора загородной недвижимости на сегодняшний день. По данным компании, в радиусе 65 км от МКАД предлагают более 15,5 тыс. объектов и совершают более 10 тыс. операций в год. При этом ежегодно объем реализованного жилья на рынке увеличивается от 30 до 80 %, несмотря на то что частным образом продажи загородной недвижимости осуществляют по‑прежнему намного чаще, чем с участием профессиональных риелторских компаний.
Говоря о тенденциях развития, Ю. Стретович выделил несколько основных моментов. Прежде всего это развитие ипотеки, завершение строительства организованных коттеджных поселков, рост спроса на объекты загородной недвижимости, а также увеличение числа операций на стыке сегментов «бизнес» и «эконом» в ценовой подгруппе от 250 тыс. до 300 тыс. долл.
Среди факторов, положительно влияющих на развитие рынка, эксперт назвал как внешние, так и внутрирыночные. Среди них — стабильная политическая ситуация в стране, благоприятные условия для инвестиций, активная конкуренция на рынке, использование земель сельхозназначения, принятие нового законодательства и растущий спрос.
Факторы, сдерживающие развитие загородного рынка, — недостаточное количество профессиональных компаний, работающих с загородным жильем, отсутствие понятной и достоверной информации об объектах, недостаток аналитических данных, нежелание застройщиков привлекать риелторов для бизнес-оценки проекта и определения его ликвидности, а также недостаточный контроль за исполнением законов в переходный период после принятия новой законодательной базы.
По словам Ю. Стретовича, цены на загородное жилье в последние три-пять лет существенно выросли. Стоимость участков увеличилась в два-пять раз, цена сотки по разным сегментам рынка составляет в среднем 4–10 тыс. долл. Новостройки подорожали в полтора-три раза из‑за удорожания строительных материалов и технологий, а дома 5–10-летней давности — в полтора раза.
Тем не менее эксперт «МИЭЛЬ-Недвижимости» считает, что цены на участки еще не достигли своего максимального значения. Появление новых территорий для строительства, повышение спроса на загородную недвижимость и развитие ипотеки станут стимулом для дальнейшего роста стоимости земли и загородных домов (от 30 до 200 % в различных секторах). Однако следует ожидать и усиления ценовой дифференциации: качественные объекты будут дорожать, а неликвидные — дешеветь, не окупая вложений.
Заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян выделил четыре основных сегмента рынка загородного жилья (рис. 1).


Это сектор вторичной недвижимости, который занимает 66 % и включает в себя земельные участки, дачи, дома, а также новые уже построенные коттеджи в организованных поселках, продаваемые собственниками. Возводимые коттеджные поселки составляют сектор первичного загородного жилья (18%), причем их большая часть — 65 % — находится на начальной стадии строительства, то есть является лишь декларацией, 25 % — в стадии завершения строительства, и лишь 10 % полностью готовы. Еще два сегмента — это рынок свободных земель (8%) и сектор недвижимости для бизнеса (8%). По мнению Р. Мурадяна, последний сегодня активно развивается (в 2000 году он составлял всего 1,5 %).
Эксперт отметил, что дальнейший рост интереса коммерческих организаций, частных инвесторов и крупных девелоперских компаний к земле в Московской области повлечет за собой рост цен на землю. Увеличение количества объектов инфраструктуры на наиболее активных с точки зрения инвестиций направлениях и в местах массового строительства организованных коттеджных поселков послужит причиной формирования рейтинга популярности отдельных направлений и как следствие подорожания жилой загородной недвижимости на этих направлениях.
Были предоставлены сведения компании по количеству загородного жилья в Московской области с правильно оформленными документами (рис. 2).


Только десятая доля объектов снабжена всеми необходимыми бумагами для купли-продажи; практически столько же имеют лишь часть из них (как правило, есть права на землю, а не на постройки), и почти в 80 % случаев документы отсутствуют либо они неверно составлены или сфальсифицированы.
Таким образом, 90 % владельцев недвижимости в Московской области нуждаются в профессиональной помощи при оформлении своей собственности. Учитывая, что данный процесс сложен и долгосрочен, спрос на риелторские услуги на этом рынке достаточно высок. Рассказывая о перспективах развития ипотеки загородного жилья, эксперт компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» сообщил, что сегодня там лишь в 1,5–2 % случаев прибегают к помощи ипотеки, однако в 2003 году ею не пользовались вообще. По прогнозам Р. Мурадяна, уже в 2005–2006 годах количество ипотечных сделок с загородной недвижимостью увеличится до 5 %, а в 2010 году может быть достигнут показатель 40 %.
Среди факторов, положительно влияющих на развитие ипотеки в загородном сегменте, были выделены изменения в законодательстве, стабильность экономики, увеличение спроса на объекты в области, высокая рентабельность подобных вложений и повышение платежеспособности населения. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, — непростой процесс оформления прав, сложность оценки объектов, высокие процентные ставки по кредитам и высокий первоначальный взнос, а также необходимость подтверждения денежных доходов заемщика.
Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Жанна Щербакова, рассказывая о покупательских предпочтениях на рынке загородного жилья, отметила, что сегодня около половины потребителей (51 %) покупают дом для постоянного проживания за городом, а 49 % рассматривают такую недвижимость как место для сезонного отдыха. При этом на дома для постоянного проживания наблюдается тенденция повышения спроса (на 5‑6 % ежегодно).
В настоящее время существует повышенный спрос на объекты в Московской области со следующими характеристиками: экономкласс — дома площадью 200–350 кв. м на участках до 15 соток; бизнес-класс — дома площадью 300–450 кв. м на участках 20–25 соток; VIP-класс — дома площадью 400–550 кв. м на участках от 50 соток. Большой популярностью пользуются здания с центральными коммуникациями, в охраняемых коттеджных поселках, рядом с водоемами или с лесными участками, на западных направлениях. При этом ценообразующими факторами являются прежде всего местоположение, размер участка, наличие инфраструктуры, единая социальная среда и архитектурные решения.
По мнению Ж. Щербаковой, тенденция максимального воздействия на цену таких обстоятельств, как наличие лесных деревьев на участке и близость водоема, продолжает сохраняться. Увеличивается и воздействие архитектурного фактора, а охрана оказывается не так существенна, поскольку воспринимается в качестве обязательного элемента комфорта. Потребительские предпочтения на рынке загородной недвижимости сегодня практически полностью сформировались и не только оказывают большое влияние на совершаемые операции, но и определяют направления развития рынка загородной недвижимости.
Директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник сделал обзор вторичного рынка коттеджей Московской области. По его данным, в географической структуре количества предложений загородных домовладений лидирующее место занимает Рижское направление: 16 % от общего объема предложений представлено именно здесь; второе место за Киевским, на третьем — Белорусское. Далее следуют Ярославское, Рублево‑Успенское и Горьковское направления (рис. 3).


В рейтинге цен на загородные домовладения уверенно лидирует Рублевское направление: средняя стоимость недвижимости здесь оценивается в 829 тыс. долл. На последнем месте — Горьковское направление (рис. 4).


Главный юрист компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» по загородному сегменту рынка Оксана Вражнова рассказала об изменениях в законодательстве, серьезно повлиявших на сектор подмосковного жилья. В первую очередь они касаются Градостроительного кодекса РФ, а также Закона «О долевом участии в строительстве», который распространяется и на объекты в области, в основном — коттеджные поселки. Была представлена информация о формировании Федеральной регистрационной службы, которой переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечисленные нововведения уже привели к задержке по срокам регистрации.
Произошли также изменения в налогообложении, связанные с появлением Федерального закона «О внесении изменений в статьи 220 и 224 НК РФ», который вступил в силу 1 января 2005 года и позволил производить имущественный вычет сразу после заключения сделки по приобретению или продаже объекта. Документ также разрешает получить вычет в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам на строительство недвижимости, которые взяты не только в банках, но и в кредитных и иных организациях.
Изменения в Законе «О плате за землю» призваны стимулировать строителей вводить в эксплуатацию готовые дома без промедления, не задерживая регистрацию прав на возведенную недвижимость. Документ также предусматривает установление различных ставок земельного налога на период проектирования и строительства жилья и после завершения работ и регистрации прав на объекты.
По мнению экспертов «МИЭЛЬ-Недвижимость», законодательство, отвечающее современным реалиям, станет еще одним стимулом для активного развития рынка загородной недвижимости и выведет взаимоотношения между его участниками на более высокий, цивилизованный уровень. Именно изменения в правовой базе, а также в сознании потребителей привели к тому, что данный сегмент выходит на новую ступень развития: из покупательского рынка он превращается в рынок предложения. Если в первые десять лет своего существования он характеризовался хаотичным строительством, небольшим выбором, произвольно устанавливаемыми ценами и полным отсутствием конкуренции, то сегодня его отличают системный подход к вложению средств, жесткая конкуренция, ведущая к улучшению качества и стабилизации цен, широкий спектр предложений и большие возможности выбора.

"Недвижимость & Цены" № 21


Дата публикации: 24.06.2005



Дополнительно на данную тему:

ПОКУПКА-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Перспективы развития загородной недвижимости в Московской области

Таунхаус – модное жильё Москвы.

Оформление документов по купле-продаже земельных участков.

Покупка доли квартиры в целях регистрации.

Какие параметры надо учитывать при покупке земли в Московской области

Единая справочная

(495)509-33-11
(495)778-75-65
(925) 509-33-11

ICQ консультация

 265814149
   Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования рунетки Мегаград 2005
+7 985 101-5678
info@megagrad.ru